Taux variable crédit immobilier : guide complet

Taux fixe ou taux variable : quelles différences ?

En résumé, un taux variable peut être intéressant pour réaliser des économies, à condition d’avoir une bonne capacité d’adaptation et d’accepter une part d’incertitude. Un taux fixe est recommandé si vous préférez la stabilité et la maîtrise de votre budget sur le long terme.

Le choix entre un taux fixe et un taux variable dépend de votre profil d’emprunteur et de votre projet. Voici les principales différences entre les deux :

• Évolution des mensualités : avec un taux fixe, les mensualités sont connues et identiques sur toute la durée du prêt. Avec un taux variable, elles évoluent en fonction de l’indice de référence et peuvent donc augmenter ou diminuer dans le temps.
  
   
• Coût total du crédit : un taux variable est généralement plus bas qu’un taux fixe au moment de la souscription du prêt. Sur le long terme, il peut permettre de réaliser des économies si les taux restent bas. Mais le coût total est difficile à prévoir, car il dépend des fluctuations de l’indice.
  
   
• Gestion du risque : un taux fixe apporte de la visibilité et sécurise le coût du crédit. Un taux variable présente un risque en cas de forte hausse des taux, qui pourrait alourdir significativement les mensualités et dégrader la solvabilité de l’emprunteur.
  
   
• Possibilités de remboursement anticipé : les taux variables offrent souvent plus de souplesse, avec la possibilité de rembourser son crédit par anticipation sans frais en cas de baisse des taux. Avec un taux fixe, les frais de remboursement anticipé sont en général plus élevés.
  
   

Les avantages du crédit immobilier à taux variable

Opter pour un crédit immobilier à taux variable présente plusieurs avantages :

Un taux plus attractif au départ

Les taux variables sont souvent plus bas que les taux fixes à la souscription du prêt. Pour un même montant et une même durée, la mensualité sera donc moins élevée, de l’ordre de 0,2 à 0,5 point de moins. Sur un emprunt de 200.000 € sur 20 ans, cela peut représenter une économie de 20 à 50 € par mois.

La possibilité de profiter d’une baisse des taux

Lorsque les taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE) baisseront - ce qui est déjà le cas, votre taux variable baissera également et vos mensualités seront réduites. Vous pouvez ainsi bénéficier d’un effet d’aubaine et réaliser des économies sur le coût total de votre crédit.

Des modalités de remboursement anticipé plus souples

Les banques accordent généralement plus de flexibilité aux emprunteurs à taux variable : possibilité de rembourser tout ou partie de leur crédit par anticipation sans frais, rachat de prêt immobilier, etc. C’est un avantage si vous recevez une rentrée d’argent imprévue (héritage, prime...) et souhaitez réduire votre endettement.

Une facilité d’accès au crédit pour certains profils

Avec des mensualités initiales plus basses, un taux variable peut permettre d’emprunter plus ou sur une plus longue durée. C’est un atout pour les primo-accédants qui ont un apport personnel limité ou pour les investisseurs locatifs qui cherchent à optimiser leur rentabilité.

Les inconvénients et risques d’un taux variable

Si le taux variable présente des avantages, il comporte aussi des risques qu’il est important d’avoir en tête :

Une incertitude sur le coût total du crédit

Avec un taux variable, impossible de connaître à l’avance le montant total des intérêts que vous paierez. Votre taux pouvant évoluer à la hausse comme à la baisse, le coût final de votre crédit est difficile à anticiper. Cela peut compliquer la gestion de votre budget sur le long terme.

Un risque de hausse des mensualités

Il s’agit du principal danger. Si les taux remontent fortement et durablement, vos mensualités peuvent s’alourdir de manière significative et peser sur votre capacité de remboursement (et capacité d’emprunt en vue d’un autre prêt). Avec un taux variable non capé, la hausse est potentiellement illimitée. Un taux variable capé atténue ce risque, mais ne l’élimine pas totalement. Il faut se tenir prêt à renégocier son crédit immobilier.

Une exposition aux aléas économiques

Votre taux variable étant indexé sur un indice de marché, vous êtes directement impacté par les fluctuations économiques et les décisions de politique monétaire de la BCE. En cas de crise ou de remontée rapide des taux, votre situation peut vite se dégrader. Il faut être capable d’absorber ces chocs externes.

Une difficulté à se projeter sur le long terme

Avec des mensualités fluctuantes, il est plus difficile de se projeter sur la durée totale du prêt. Cela peut être un frein si vous avez un projet de vie nécessitant une certaine stabilité financière (achat d’une voiture, travaux, naissance d’un enfant...).

Quel type de prêt à taux variable choisir : capé ou non capé ?

Il existe deux grandes catégories de prêts à taux variable : les prêts capés et non capés. Leur principal point de divergence est le niveau de risque en cas de hausse des taux.

• Le taux variable capé : le taux d’intérêt peut évoluer à la hausse comme à la baisse, mais ne dépassera pas un certain plafond (le "cap") défini dans le contrat de prêt. Par exemple, pour un taux variable de 2 % capé à +2 points, votre taux ne pourra pas excéder 4%, même si l’indice de référence grimpe au-delà. Certains contrats prévoient aussi un taux plancher (ou "floor") en dessous duquel votre taux ne pourra pas descendre.
  
   
• Le taux variable non capé : aucune limite n’est fixée à la hausse ou à la baisse. Votre taux suivra intégralement les fluctuations de l’indice de référence, avec un risque illimité en cas d’envolée des taux. Dans la conjoncture actuelle, les prêts non capés sont devenus très rares, car jugés trop risqués par les autorités de régulation.
  
   

Un taux variable capé est donc plus sécurisant ! Il doit être privilégié, surtout si vous avez un projet nécessitant une certaine visibilité à long terme. Veillez cependant à bien négocier le niveau du cap pour vous protéger en cas de forte hausse. Nous conseillons de ne pas dépasser un cap de +2 points pour limiter la dégradation potentielle de votre taux. 

Comment évoluent les taux variables ?

L’évolution des taux variables dépend directement des décisions de politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE). Lorsque la BCE modifie ses taux directeurs, cela se répercute sur les taux interbancaires (Euribor) qui servent d’indices de référence aux taux variables.

Depuis 2015, les taux variables sont restés très bas, de l’ordre de 1 à 2 % en moyenne, grâce à la politique accommodante de la BCE.

Avec le retour de l’inflation en 2022, la BCE a entamé un cycle de resserrement monétaire qui s’est traduit par une remontée progressive des taux variables.

Ainsi, un emprunteur ayant souscrit un taux variable à 1,5 % en 2021 a vu son taux grimper à 2,5 % en 2023.

En septembre 2024, la BCE a amorcé un mouvement de baisse de ses taux directeurs. Cela s’est répercuté sur les taux des crédits immobiliers :

• Les taux fixes moyens sont passés sous la barre des 4 %, atteignant 3,7 % sur 25 ans.
  
   
• Les meilleurs profils peuvent obtenir un taux fixe de 3,4 % sur 25 ans dans toutes les régions.
  
   
• Des baisses de 5 à 30 points de base ont été constatées sur les taux moyens et mini par rapport au mois précédent.
  
   
• Les banques, en retard sur leurs objectifs 2024, proposent des décotes importantes allant jusqu’à 60 points de base.
  
   

Ce contexte de décrue des taux est favorable aux emprunteurs. Mais la règle d’or reste la même : mettre les banques en concurrence et se faire accompagner par un courtier pour obtenir le meilleur taux.

Conclusion : pour quels profils un crédit à taux variable est-il intéressant ?

Un crédit à taux variable peut être adapté à certains profils d’emprunteurs :

• Les investisseurs locatifs : avec des mensualités initiales plus faibles, un taux variable permet d’optimiser la rentabilité locative dans les premières années du crédit. C’est un atout pour constituer un patrimoine immobilier, à condition d’avoir la capacité d’absorber une éventuelle hausse des taux.
  
   
• Les primo-accédants avec des perspectives d’évolution : pour un jeune actif en début de carrière, un taux variable peut être un moyen d’accéder à la propriété en limitant le coût du crédit au départ. Si ses revenus augmentent dans les années qui suivent, il pourra plus facilement absorber une hausse des mensualités. L’idéal est d’opter pour un taux capé pour limiter le risque.
  
   
• Les emprunteurs mobiles professionnellement : si vous êtes susceptible de changer de région ou de vendre votre bien dans un horizon de 5 à 7 ans, un taux variable peut être intéressant. Vous profiterez d’un taux plus bas au départ, quitte à revendre avant une potentielle hausse. Les possibilités de remboursement anticipé sans frais sont aussi un plus.
  
   

À l’inverse, un taux variable est déconseillé si vous avez un budget serré, des revenus irréguliers ou des engagements financiers sur le long terme (études des enfants, retraite...). Un crédit immobilier à taux fixe sera alors plus sécurisant et adapté à votre profil.