Taux fixe crédit immobilier : guide complet

Qu’est-ce qu’un crédit immobilier à taux fixe ?

Un crédit immobilier à taux fixe est un prêt dont le taux d’intérêt est déterminé à la signature du contrat et reste inchangé pendant toute la durée du remboursement, quelles que soient les fluctuations du marché.

Le montant des mensualités est ainsi connu à l’avance et ne variera pas, ce qui facilite la gestion budgétaire. C’est la formule la plus répandue, notamment pour financer une résidence principale.

Concrètement, le taux fixe s’applique sur lecapital restant dû. Cela détermine la part d’intérêts à rembourser chaque mois, en plus du capital emprunté. Par exemple, pour un prêt de 200.000 € sur 20 ans à un taux fixe de 2 %, la mensualité sera de 1.012 € et le coût total du crédit de 42.880 €.

Les avantages du crédit immobilier à taux fixe

Le principal atout du crédit immobilier à taux fixe est la visibilité qu’il offre. Dès la signature, vous connaissez précisément :

• Le montant de vos mensualités
• La durée de votre prêt
• Le coût total de votre crédit (coût du crédit = somme des intérêts payés)

Vous pouvez rembourser avec une certaine sérénité, sans craindre de mauvaises surprises liées aux taux. C’est donc avant tout un gage de stabilité et de sécurité, particulièrement appréciable lorsqu’on s’engage sur une durée de 15, 20 ou 25 ans !

Avec un taux fixe, vous êtes en effet protégé en cas de remontée des taux d'intérêt. Même si les taux du marché rebondissent au-delà de votre taux de financement initial, votre remboursement mensuel restera identique. C’est une assurance contre les aléas économiques.

Enfin, signalons que certains prêts à taux fixe proposent des options de modularité. Il peut s’agir de la possibilité de modifier la date ou le montant des échéances, de sauter ou de reporter des mensualités. Une flexibilité bienvenue pour votre projet !

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt immobilier à taux fixe ?

Pour obtenir un prêt immobilier à taux fixe, vous devrez cocher les mêmes cases que pour tout crédit immobilier, à savoir :

• Une situation professionnelle stable : CDI, fonctionnaire, profession libérale, etc. La banque recherche des revenus réguliers et pérennes.
• Des revenus suffisants pour faire face aux mensualités de remboursement, avec un taux d’endettement généralement plafonné à 35 % des revenus nets. 
• Un apport personnel d’au moins 10 % du montant de l'achat immobilier pour financer les frais annexes (garantie, notaire) et rassurer le prêteur sur votre capacité à épargner.
• Une assurance emprunteur couvrant a minima toute situation d'invalidité, décès, voire de perte d’emploi selon les contrats.

La qualité de votre dossier aura un impact direct sur le taux qui vous sera proposé par votre établissement prêteur : plus votre profil est bon, plus vous aurez de chances de bénéficier d’un taux attractif. Faites un travail de fond sur chaque point, avant de contacter votre banquier pour obtenir une offre de prêt.

Souvent, les prêts à taux fixe nécessitent uncautionnement, c’est-à-dire l’engagement d’un tiers à rembourser le crédit en cas de défaillance de l’emprunteur.

Comment se calcule le taux fixe pour un crédit immobilier ?

Le taux fixe d’un crédit immobilier dépend de plusieurs paramètres :

1. Le coût de refinancement de la banque : pour vous prêter sur une durée de 15 ou 20 ans, elle doit elle-même emprunter sur les marchés bancaires. Son coût de refinancement est basé sur les taux long terme comme l’OAT 10 ans.
2. La marge de la banque : elle correspond à la différence entre le coût auquel la banque emprunte et le taux auquel elle vous prête. C’est en quelque sorte sa rémunération qui varie selon sa stratégie commerciale et ses objectifs de rentabilité dans telle ou telle région de France.
3. La prime de risque : elle dépend de votre situation d'emprunteur et des caractéristiques de votre prêt. Plus votre dossier est solide, plus la prime de risque sera faible.
4. La politique commerciale : pour gagner des parts de marché dans telle région ou fidéliser ses clients, les établissements bancaires peuvent choisir de réduire temporairement leurs marges sur les crédits immobiliers.

Par exemple, avec un coût de refinancement de 1 % et une marge bancaire de 1,2 %, votre taux fixe sera au minimum de 2,2 %. L'établissement pourra le majorer en fonction de votre profil et des caractéristiques de votre prêt (montant et durée, notamment). L'offre de prêt sera finalement présentée à 2,4 %.

Au taux nominal viennent s’ajouter d’autres frais annexes comme les frais de dossier, les frais de garantie (frais de cautionnement oufrais d’hypothèque) qui forment le coût total du financement, le fameux taux annuel effectif global (TAEG).

Taux fixe ou taux variable : quel choix faire pour un crédit immobilier ?

Si le taux fixe reste la référence, nombre d'emprunteurs envisagent toujours un crédit àtaux variable pour leur projet. Derrière la notion de “taux variable“, il y a plusieurs options :

• Le crédit à taux variable : son indice de référence est le taux court terme interbancaire (Euribor 3 ou 12 mois). Les intérêts mensuels évoluent à la hausse comme à la baisse durant toute la période de remboursement. C’est une solution plus risquée, mais aux mensualités initiales plus légères.
• Le crédit à taux variable capé : il fonctionne avec un taux variable, mais qui ne peut pas dépasser un certain indice fixé dans le contrat de prêt. Il offre ainsi une certaine protection contre l’envolée des intérêts.
• Le crédit taux mixte : ce type de crédit allie la sécurité du fixe dans un premier temps (en général 5 à 10 ans) puis est révisable sur un taux variable. C'est un bon moyen pour bénéficier de l'avantage du fixe au début, puis d’une éventuelle baisse des taux.

Le choix entre fixe, mixte et capé dépendra de votre aversion au risque, de vos perspectives d’évolution de revenus et de votre horizon de détention du bien. Un courtier pourra vous aider à simuler différentes options pour déterminer le meilleur scénario en fonction de votre profil.

Les inconvénients du taux fixe pour un crédit immobilier

Un taux fixe n’a pas que des avantages. Son principal inconvénient tient à son manque de flexibilité en cas de baisse des taux. Si les taux du marché diminuent, vous ne pourrez pas en profiter, sauf à renégocier votre prêt ou à en changer, ce qui entraîne des frais.

De plus, le taux fixe est généralement plus élevé que le taux variable au moment de la souscription, car la banque se protège, elle aussi, contre une remontée des taux. Sur une durée de remboursement de 10, 20 ans, cet écart peut se révéler significatif !

Enfin, certains profils dynamiques avec des perspectives d’évolution peuvent trouver le taux fixe trop rigide. Un emprunt à taux variable peut leur permettre de commencer avec des mensualités plus légères, quitte à les voir augmenter ensuite.

Faut-il opter pour un emprunt à taux fixe en 2024 ?

En 2024, le contexte de taux est marqué par un mouvement de baisse initié par la BCE depuis plusieurs mois. Cette décrue des taux directeurs se répercute positivement sur les taux des crédits immobiliers, qui retrouvent des niveaux plus attractifs, autour de 3,7 % sur 25 ans en octobre. Une bonne nouvelle pour les emprunteurs qui voient leur pouvoir d’achat immobilier s’améliorer.

Pour autant, le taux fixe/fixe-révisable garde tout son intérêt et reste une option financière plus judicieuse pour une majorité de projets. En effet, même si les taux sont orientés à la baisse, ils restent encore supérieurs à leur niveau plancher de 2021. Opter pour un emprunt à taux fixe aujourd’hui permet donc de sécuriser des conditions de crédit favorables sur le long terme, tout en gardant à l'esprit que le taux reste révisable - sous conditions.

L’enjeu est de profiter de cette période porteuse pour négocier le meilleur taux fixe possible auprès des banques, qui cherchent à dynamiser leur production de crédit en cette fin d’année. Pour cela, mieux vaut passer par un courtier qui saura faire jouer la concurrence et obtenir des décotes auprès de ses banques partenaires. L’objectif étant d’emprunter en-dessous de 3,5 % sur 20-25 ans pour une mensualité allégée et un coût total de crédit maîtrisé.