Garantie emprunteur : types, essentielles et optionnelles

Définition et rôle des garanties dans un prêt immobilier

En principe, pour toute demande de financement d’un projet immobilier (résidence principale, secondaire ou investissement locatif), la banque exige la souscription à la garantie emprunteur, aussi appelée assurance emprunteur.

L’assurance crédit immobilier comprend plusieurs garanties qui couvrent différents risques tels qu’une invalidité, la perte d’autonomie, la perte d’emploi, la maladie ou encore le décès. Lorsque le risque couvert est avéré, la garantie emprunteur se déclenche. L’assureur prend alors le relais de l’emprunteur en remboursant partiellement ou totalement le capital restant dû du crédit immobilier en fonction de la quotité choisie.

Importance des garanties pour les emprunteurs et les prêteurs

L’assurance de prêt immobilier est une protection essentielle, à la fois pour l’établissement prêteur, mais aussi pour l’assuré et ses héritiers.

• Pour l’organisme de crédit qui est assuré de récupérer les sommes prêtées en cas de défaut de paiement.
• Pour l’emprunteur qui se protège, lui et sa famille, en évitant la saisie de son bien immobilier.

Garantie emprunteur : est-ce obligatoire ?

Légalement, non, la garantie emprunteur n’est pas obligatoire. Pourtant, dans les faits, la plupart des banques l’exigent. À moins d’apporter au banquier de solides garanties comme une hypothèque ou un nantissement, peu de banques acceptent de financer un emprunt immobilier sans assurance.

Par contre, l’emprunteur est parfaitement en droit de refuser le contrat-groupe proposé par la banque prêteuse. Depuis l’entrée en vigueur de la loi Lagarde en 2010, les emprunteurs peuvent opter pour une délégation d’assurance et souscrire une assurance de prêt auprès de la compagnie d’assurance de son choix. À condition de signer un contrat d’assurance qui respecte l’équivalence des garanties exigées par l’organisme prêteur.

Enfin, la loi Hamon et la loi Lemoine viendront ensuite améliorer les conditions de délégation. Aujourd’hui, les emprunteurs peuvent changer d’assurance de prêt à tout moment, sans frais et sans préavis.

Les types de garanties pour les emprunteurs

Lorsque la banque présente son offre de prêt, elle doit obligatoirement joindre une fiche standardisée d’informations. Cette dernière liste les garanties exigées par l’établissement de crédit et les garanties optionnelles. Elles peuvent varier en fonction du projet immobilier. Mais en règle générale, les garanties décès et PTIA sont toujours obligatoires.

La garantie décès

Garantie emprunteur incontournable, la garantie décès intervient suite au décès de l’assuré. L’assureur rembourse alors à la banque les mensualités restantes du crédit, proportionnellement au montant assuré, notamment en cas de co-emprunteur. De nombreuses exclusions de garantie accompagnent l’assurance décès : limite d’âge, non-indemnisation en cas de suicide, de pratique d’un sport extrême, etc.

Les garanties de Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA)

La garantie PTIA se déclenche lorsque l’assuré est dans l’incapacité totale d’exercer une activité professionnelle et les actes de la vie quotidienne comme se laver, se nourrir ou encore se déplacer seul.

Là encore des exclusions de garantie existent telles qu’incapacité résultant d’un fait dont l’assuré serait reconnu responsable (tentative de records, activité professionnelle à risque, émeutes, etc.).

Les garanties d’Incapacité Temporaire et Totale de travail (ITT)

La garantie ITT concerne une inaptitude temporaire à exercer son activité professionnelle. Elle doit être totale et faire suite à un accident du travail ou à une maladie professionnelle.

L’assureur prend le relais pendant toute la durée de l’arrêt de travail. Sa prise en charge cesse dès la reprise d’activité de l’assuré, même à temps partiel. À moins qu’une clause du contrat stipule que la prise en charge continue en cas de mi-temps thérapeutique.

Ici, les exclusions fréquentes sont les pathologies dorsales, les affections psychologiques, les accidents liés à la pratique d’un sport à risque, etc. Généralement, ces exclusions concernent également les garanties IPT et IPP.

Les garanties d’Invalidité Permanente et Totale (IPT)

La garantie IPT concerne une inaptitude permanente et totale à exercer son activité professionnelle. L’assuré doit être en phase de consolidation de son état de santé, c’est-à-dire qu’aucune évolution positive n’est possible. La garantie est conditionnée par un taux d’invalidité supérieur à 66 %, évalué par le médecin-conseil de la compagnie d’assurance.

Les garanties d’Invalidité Permanente et Partielle (IPP)

La garantie IPP se déclenche lorsque l’incapacité est reconnue comme partielle. Le taux d’invalidité doit être compris entre 33 et 66 %.

La garantie perte d’emploi

La garantie protection chômage est la seule garantie emprunteur facultative. Elle prend le relais en cas de licenciement économique (la démission, la rupture conventionnelle, le licenciement pour faute en sont exclus). L’assurance perte d’emploi se charge alors, soit de rembourser les mensualités pendant la période de chômage, soit de verser une indemnité qui couvre la différence entre le montant de la mensualité et le montant de l’allocation chômage.

La garantie de prêt pour fonctionnaire

Une garantie spécifique aux fonctionnaires existe. Cette garantie de prêt pour fonctionnaire offre une protection supplémentaire pour les métiers à risque de la fonction publique comme les pompiers, les gendarmes, les militaires et les policiers. Les fonctionnaires hospitaliers bénéficient également de garanties spécifiques, notamment en cas d’invalidité professionnelle.

Les cas d'exclusion de garantie

Vous l’aurez compris, les garanties de l’assurance emprunteur contiennent de nombreuses exclusions de garanties qui ne déclencheront pas l’indemnisation des échéances du prêt.

• Certaines de ces exclusions sont dites générales. Elles correspondent à des faits exceptionnels (guerre, attentat, émeute, etc.) et à des faits volontaires de l’assuré (suicide, consommation de drogues, accident responsable, etc.).
• Les autres exclusions sont contractuelles, c’est-à-dire qu’elles sont liées au profil emprunteur (âge, profession, loisirs, etc.).

Les exclusions de garantie peuvent être partielles (le risque est couvert à condition qu’il n’entre pas dans les critères d’exclusion) ou totales (l’assureur refuse totalement d’indemniser le risque).

Les assurés peuvent demander le rachat d’une exclusion de garantie pour bénéficier d’une meilleure couverture moyennant une surprime pour compenser le risque.

Assurance spécifique pour les risques aggravés de santé

Lors de la souscription à une assurance de prêt, la banque fait remplir un questionnaire de santé au souscripteur. Seuls sont épargnés les emprunteurs qui auront moins de 60 ans à la date d’échéance du prêt et dont le montant de l’emprunt n’excède pas 200 000 € (400 000 € en cas de co-emprunteur).

Si l’emprunteur présente un risque aggravé de santé, c’est-à-dire un risque de mortalité supérieur à celui de la population de référence, il peut se voir refuser l’assurance emprunteur, ou devoir payer une surprime et des exclusions de garanties conséquentes.

Pour permettre à tous d’accéder à l’emprunt, quel que soit son état de santé, de nombreux assureurs ont signé la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) et s’engagent ainsi à trouver une solution pour tous les emprunteurs à risque aggravé.

Trouver les meilleures garanties emprunteurs en fonction de vos besoins

Ces garanties ont bien sûr un coût qui peut représenter entre 20 et 50 % du coût total du crédit immobilier. Pour faire baisser le coût d’une assurance de prêt immobilier, la meilleure option est de choisir la délégation d’assurance.

Les assurances individuelles proposées par les assureurs privés sont bien moins chères, notamment parce qu’elles fonctionnent différemment. Si l’assurance de groupe des établissements prêteurs repose sur une mutualisation des risques, l’assurance individuelle est calculée en fonction du profil de l’emprunteur.

Pour trouver les meilleures garanties, au meilleur prix, n’hésitez pas à comparer les offres des assureurs. Vous pouvez utiliser un comparateur d’assurance de prêt en ligne, puis faire appel à un courtier expert.