Garantie emprunteur : quelles garanties pour votre prêt immobilier ?

Qu’est ce qu’une garantie emprunteur ?

En principe, pour toute demande de financement d’un projet immobilier (résidence principale, secondaire ou investissement locatif), la banque exige la souscription à la garantie emprunteur, aussi appelée assurance emprunteur.

En cas de sinistre (décès, invalidité, etc), c’est l’assureur prend alors le relais de l’emprunteur en remboursant partiellement ou totalement le capital restant dû du crédit immobilier en fonction de la quotité choisie.

L’assurance de prêt immobilier constitue donc une protection essentielle, à la fois :

• Pour l’organisme de crédit qui est assuré de récupérer les sommes prêtées en cas de défaut de paiement.
• Pour l’emprunteur qui se protège, lui et sa famille, en évitant la saisie de son bien immobilier.

Garantie emprunteur : est-ce obligatoire ?

Cadre légal

Légalement, la garantie emprunteur n’est pas obligatoire. Pourtant, dans les faits, la plupart des banques l’exigent. À moins d’apporter au banquier de solides garanties comme une hypothèque ou un nantissement, peu de banques acceptent de financer un emprunt immobilier sans assurance.

Délégation d’assurance

L’emprunteur est parfaitement en droit de refuser le contrat-groupe proposé par la banque prêteuse.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Lagarde en 2010, les emprunteurs peuvent opter pour une délégation d’assurance et souscrire une assurance de prêt auprès de la compagnie d’assurance de son choix.  À condition de signer un contrat d’assurance qui respecte l’équivalence des garanties exigées par l’organisme prêteur.

Enfin, la loi Hamon et la loi Lemoine viendront ensuite améliorer les conditions de délégation. Aujourd’hui, les emprunteurs peuvent changer d’assurance de prêt à tout moment, sans frais et sans préavis.

Quels sont les différents types de garanties pour les emprunteurs ?

Lorsque la banque présente son offre de prêt, elle doit obligatoirement joindre une fiche standardisée d’informations (FSI). Cette dernière liste les garanties exigées par l’établissement de crédit et les garanties optionnelles.

Les garanties de prêt obligatoires

La garantie décès

Garantie emprunteur incontournable, la garantie décès intervient suite au décès de l’assuré. L’assureur rembourse alors à la banque les mensualités restantes du crédit, proportionnellement au montant assuré, notamment en cas de co-emprunteur.

La garantie Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA)

La garantie PTIA se déclenche lorsque l’assuré est dans l’incapacité totale d’exercer une activité professionnelle et les actes de la vie quotidienne comme se laver, se nourrir ou encore se déplacer seul.

Les garanties emprunteur essentielles

La garantie d’Incapacité Temporaire et Totale de travail (ITT)

La garantie ITT concerne une inaptitude temporaire à exercer son activité professionnelle. Elle doit être totale et faire suite à un accident du travail ou à une maladie professionnelle.

L’assureur prend le relais pendant toute la durée de l’arrêt de travail. Sa prise en charge cesse dès la reprise d’activité de l’assuré, même à temps partiel.

La garantie d’Invalidité Permanente et Totale (IPT)

La garantie IPT concerne une inaptitude permanente et totale à exercer son activité professionnelle.

La garantie est conditionnée par un taux d’invalidité supérieur à 66 %, évalué par le médecin-conseil de la compagnie d’assurance.

La garantie d’Invalidité Permanente et Partielle (IPP)

La garantie IPP se déclenche lorsque l’incapacité est reconnue comme partielle. Le taux d’invalidité doit être compris entre 33 et 66 %.

Les garanties optionnelles / facultatives

La garantie perte d’emploi

La garantie protection chômage prend le relais en cas de licenciement économique (la démission, la rupture conventionnelle, le licenciement pour faute en sont exclus).

L’assurance perte d’emploi se charge alors, soit de rembourser les mensualités pendant la période de chômage, soit de verser une indemnité qui couvre la différence entre le montant de la mensualité et le montant de l’allocation chômage.

La garantie de prêt pour fonctionnaire

Une garantie spécifique aux fonctionnaires existe. Cette garantie de prêt pour fonctionnaire offre une protection supplémentaire pour les métiers à risque de la fonction publique comme les pompiers, les gendarmes, les militaires et les policiers. Les fonctionnaires hospitaliers bénéficient également de garanties spécifiques, notamment en cas d’invalidité professionnelle.

Quels sont les cas d'exclusion de garantie emprunteur ?

Vous l’aurez compris, les garanties de l’assurance emprunteur contiennent de nombreuses exclusions de garanties qui empêchent l’indemnisation des échéances du prêt :

• Exclusions générales : elles correspondent à des faits exceptionnels (guerre, attentat, émeute, etc.) et à des faits volontaires de l’assuré (suicide, consommation de drogues, accident responsable, etc.).
• Exclusions contractuelles : c’est-à-dire qu’elles sont liées au profil emprunteur (âge, profession, loisirs, etc.).

A savoir que les exclusions de garantie peuvent être partielles (le risque est couvert à condition qu’il n’entre pas dans les critères d’exclusion) ou totales (l’assureur refuse totalement d’indemniser le risque).

Les assurés peuvent demander le rachat d’une exclusion de garantie pour bénéficier d’une meilleure couverture moyennant une surprime pour compenser le risque.

Garantie contre les risques aggravés de santé : le cas de la convention AERAS

Lors de la souscription à une assurance de prêt, la banque fait remplir un questionnaire de santé au souscripteur.

Grâce à la loi Lemoine, seuls sont épargnés les emprunteurs qui auront moins de 60 ans à la date d’échéance du prêt et dont le montant de l’emprunt n’excède pas 200 000 € (400 000 € en cas de co-emprunteur).

Si l’emprunteur présente un risque aggravé de santé, c’est-à-dire un risque de mortalité supérieur à celui de la population de référence, il peut se voir refuser l’assurance emprunteur, ou devoir payer une surprime et des exclusions de garanties conséquentes.

Pour permettre à tous d’accéder à l’emprunt, quel que soit son état de santé, de nombreux assureurs ont signé la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) et s’engagent ainsi à trouver une solution pour tous les emprunteurs à risque aggravé.

Comment trouver les meilleures garanties d’assurance de prêt selon vos besoins ?

Ces garanties ont bien sûr un coût qui peut représenter entre 20 et 50 % du coût total du crédit immobilier. Pour faire baisser le coût d’une assurance de prêt immobilier, la meilleure option est de choisir la délégation d’assurance.

Les assurances individuelles proposées par les assureurs privés sont bien moins chères que les contrats groupe, notamment parce qu’elles fonctionnent différemment.

Si l’assurance de groupe des établissements prêteurs repose sur une mutualisation des risques, l’assurance individuelle est calculée en fonction du profil de l’emprunteur.

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