Comment fonctionne un prêt immobilier ?
Chaque mois, vous remboursez une mensualité qui mélange deux parts : des intérêts et du capital. Au début du crédit, les intérêts pèsent plus lourd. Vers la fin, c'est le capital qui domine. Ce mécanisme de remboursement progressif s'appelle l'amortissement.
Le prêt amortissable, la formule la plus utilisée
La grande majorité des crédits immobiliers en France sont des prêts amortissables à mensualités constantes. Vous connaissez le montant à payer chaque mois dès la signature, et ce montant ne change pas jusqu'à la fin, sauf si le taux est variable. La banque peut aussi accepter un différé de remboursement : vous ne payez que les intérêts, voire rien du tout, pendant la construction d'un logement neuf, avant de démarrer l'amortissement complet.
Le prêt in fine et le prêt relais, pour des besoins différents
Le prêt in fine fonctionne autrement : vous payez uniquement les intérêts chaque mois, et vous remboursez tout le capital en une fois, à la fin du prêt. Il sert surtout à l'investissement locatif, pour des raisons fiscales, et demande souvent un placement financier en garantie.
Le prêt relais répond à un autre besoin : acheter un nouveau logement avant d'avoir vendu l'ancien. La banque avance une partie de la valeur du bien à vendre, sur une durée courte, en général un à deux ans. Le remboursement intervient au moment de la vente.
Quel taux pour un prêt immobilier ?
Les baromètres de courtage en crédit immobilier signalent, au mois d'août 2026, une légère détente des taux par rapport aux mois précédents.
| Durée du prêt | Taux moyen observé (hors assurance) |
|---|---|
| 10 ans | 3,05 % |
| 15 ans | 3,16 % |
| 20 ans | 3,31 % |
| 25 ans | 3,43 % |
Ces chiffres restent des moyennes de marché : elles bougent chaque mois et varient surtout selon votre dossier. Un très bon profil (revenus stables, apport confortable, peu d'endettement) obtient souvent un taux inférieur à cette moyenne. Un dossier plus tendu se voit proposer un taux plus élevé, ou un refus.
Taux fixe, taux variable ou taux mixte
Un taux fixe reste identique du premier au dernier remboursement. Vous connaissez le coût total dès la signature, sans surprise. C'est la formule choisie par la quasi-totalité des emprunteurs en France.
Un taux variable évolue à la hausse ou à la baisse, en suivant un indice de référence. En France, il est presque toujours « capé » : un plafond limite la hausse possible, par exemple deux points au-dessus du taux de départ. Un taux mixte combine les deux : une période à taux fixe, puis une bascule vers un taux variable.
Taux nominal et TAEG : deux chiffres à ne pas confondre
Le taux nominal (ou taux débiteur) sert à calculer vos intérêts. Il ne dit rien du coût réel de votre crédit. Le TAEG, taux annuel effectif global, ajoute l'assurance emprunteur, les frais de dossier et les frais de garantie. C'est ce chiffre qu'il faut comparer d'une banque à l'autre.
Le TAEG ne peut jamais dépasser le taux d'usure, un plafond légal fixé chaque trimestre. La Banque de France l'a fixé, pour le troisième trimestre 2026, à 4,07 % sur les prêts de moins de 10 ans, 4,57 % entre 10 et 20 ans, et 5,29 % au-delà de 20 ans (5,28 % à taux variable, 6,39 % pour un prêt relais). Un dossier dont le TAEG franchit ce seuil ne peut pas être accordé, quel que soit l'accord de la banque sur le reste.
Quel apport personnel prévoir ?
L'apport personnel désigne la somme que vous injectez dans le projet, en plus du crédit. Il rassure la banque sur votre capacité à épargner, et réduit le montant à emprunter, donc les intérêts payés au total.
En pratique, un apport de 10 à 20 % du prix du bien reste une référence courante. Beaucoup de banques attendent au minimum de quoi couvrir les frais de notaire : autour de 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf. Un dossier sans aucun apport n'est pas automatiquement refusé, surtout pour un premier achat avec des revenus stables, mais il reste plus difficile à financer et se négocie souvent à un taux légèrement supérieur.
Combien pouvez-vous emprunter ? La règle des 35 %
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques une limite : vos mensualités de crédit, assurance comprise, ne peuvent pas dépasser 35 % de vos revenus nets. Ce calcul intègre aussi vos autres crédits en cours et les pensions versées. Les banques disposent d'une marge de dérogation sur 20 % de leurs dossiers, réservée en priorité aux primo-accédants et à l'achat d'une résidence principale.
Bon à savoir : au-delà de ce taux d'endettement, la banque regarde aussi votre « reste à vivre », c'est-à-dire ce qu'il vous reste chaque mois une fois toutes les charges payées. Un revenu élevé avec un reste à vivre confortable peut parfois justifier une dérogation à la règle des 35 %.
Un exemple aide à visualiser ce calcul. Avec 3 000 € de revenus nets par mois, la mensualité maximale autorisée, assurance comprise, est de 1 050 €. En réservant ce budget aux seules mensualités de crédit, au taux moyen observé mi-2026 et hors assurance, vous pouvez emprunter environ 184 000 € sur 20 ans, ou environ 211 000 € sur 25 ans.
Quelle durée choisir pour son prêt immobilier ?
Une durée plus longue baisse la mensualité, mais augmente le coût total du crédit. Une durée plus courte fait l'inverse. La plupart des prêts immobiliers s'étalent sur 15 à 25 ans, la durée maximale généralement acceptée par les banques.
Pour un même capital de 200 000 €, la différence se voit vite. Sur 20 ans, au taux moyen de 3,31 %, la mensualité tourne autour de 1 140 €, pour un coût total d'intérêts proche de 73 700 €. Sur 25 ans, au taux moyen de 3,43 %, la mensualité descend vers 994 €, mais le coût des intérêts grimpe à environ 98 100 €. Cinq années de plus font baisser la mensualité d'environ 146 €, au prix d'environ 24 400 € d'intérêts supplémentaires.
Le dossier de prêt immobilier : pièces et étapes
Les documents à réunir
Une banque demande généralement :
- une pièce d'identité et un justificatif de domicile ;
- les trois derniers bulletins de salaire et le dernier avis d'imposition ;
- les relevés de comptes bancaires des trois derniers mois ;
- un justificatif de l'apport personnel (épargne, donation, vente d'un bien) ;
- le compromis ou la promesse de vente du logement.
De la simulation à la signature chez le notaire
Une simulation donne une première idée du budget, avant même de chercher un bien. Vient ensuite l'accord de principe, une réponse rapide et non engageante de la banque sur la faisabilité du projet. Une fois le dossier complet étudié, la banque envoie une offre de prêt écrite.
Bon à savoir : la loi impose un délai de réflexion de 10 jours après réception de l'offre de prêt. Vous ne pouvez pas la signer avant ce délai, mais vous disposez d'au moins 30 jours pour l'accepter, le temps de comparer d'autres propositions si besoin.
L'acte de vente se signe ensuite chez le notaire, en général deux à trois mois après le compromis. Les fonds sont débloqués à cette occasion.
Hypothèque, caution ou PPD : la garantie exigée par la banque
Une banque se protège toujours contre le risque de non-remboursement, par une garantie prise sur le prêt.
| Garantie | Fonctionnement | Coût |
|---|---|---|
| Hypothèque | Acte notarié, inscrit sur le bien ; s'applique à un logement neuf ou ancien | Le plus élevé : frais de notaire, taxe de publicité foncière, frais de mainlevée en cas de revente anticipée |
| Privilège de prêteur de deniers (PPD) | Comparable à l'hypothèque, mais réservé à un bien déjà construit | Moins cher que l'hypothèque, car exonéré de taxe de publicité foncière |
| Caution (via un organisme comme Crédit Logement) | Un organisme se porte garant, sans passage chez le notaire | Souvent le moins cher ; une partie de la commission peut être restituée en fin de prêt si aucun incident n'est survenu |
Les prêts aidés qui peuvent compléter votre financement
Le prêt à taux zéro (PTZ) s'adresse aux personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années. Il finance une partie de l'achat, sans intérêt, en complément d'un prêt principal. Depuis avril 2025, il couvre l'achat d'un logement neuf partout en France, et reste ouvert à l'ancien sous condition de travaux importants (au moins 25 % du coût total de l'opération). Son montant dépend de plafonds de ressources calculés sur le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année, selon la zone et la taille du foyer.
Les salariés du secteur privé (entreprise non agricole de 10 salariés ou plus) peuvent aussi solliciter le prêt accession d'Action Logement, sous conditions de ressources et pour un premier achat de résidence principale. Il finance jusqu'à 30 000 €, sur une durée maximale de 25 ans, à un taux fixe nettement inférieur au marché.
L'assurance emprunteur, une condition presque toujours exigée pour obtenir votre prêt
Aucune loi n'oblige à souscrire une assurance pour un crédit immobilier. Dans les faits, aucune banque ne prête sans elle : c'est une condition qu'elle pose elle-même pour accepter le dossier.
Ce que couvre l'assurance de prêt
En cas de décès ou de perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA), l'assurance verse le capital restant dû à la banque, dans la limite de la quotité assurée : la part du prêt que vous avez choisi de couvrir sur votre tête, de 1 à 100 %. En cas d'arrêt de travail total (ITT) reconnu médicalement, elle prend en charge les mensualités, dans la même proportion, une fois passé un délai de franchise choisi à la souscription. Sur la quasi-totalité de nos contrats, cette prise en charge peut durer jusqu'à 1 095 jours, soit environ trois ans. Aucun délai de carence ne s'applique à l'adhésion sur ces garanties : la couverture démarre dès la prise d'effet du contrat.
Ce fonctionnement est dit forfaitaire : l'assurance verse un montant calculé sur vos échéances de prêt, sans regarder vos revenus réels ni les indemnités versées par la Sécurité sociale.
Le coût de l'assurance et le choix du contrat
Le prix de l'assurance dépend de votre âge, du capital assuré, de la quotité choisie, de votre profession et de votre statut fumeur ou non-fumeur. Ce coût se mesure par le TAEA, le taux annuel effectif de l'assurance, à comparer d'une offre à l'autre comme le TAEG pour le crédit.
Depuis la loi Lemoine de 2022, vous n'avez plus à remplir de questionnaire de santé si la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par emprunteur et si le crédit se termine avant votre 60ᵉ anniversaire. Cette même loi vous autorise à choisir votre assurance en dehors de celle proposée par votre banque, à la signature ou plus tard, sans frais. La banque dispose alors de 10 jours ouvrés pour répondre à votre demande, et ne peut refuser que si les garanties proposées ne sont pas équivalentes aux siennes, selon des critères fixés par le Comité consultatif du secteur financier.