Quelle est la durée maximale d'un prêt immobilier ?
Depuis 2021, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) limite la durée des crédits immobiliers à 25 ans. Cette règle s'applique à la quasi-totalité des banques françaises.
Une exception existe : la durée peut monter à 27 ans dans deux cas précis. Le premier concerne un logement neuf financé avec un différé de remboursement pendant la construction. Le second concerne un bien ancien, à condition que les travaux représentent au moins 10 % du coût total de l'opération.
Au-delà de 27 ans, une banque peut, en théorie, proposer une durée plus longue. Dans les faits, cela reste rare. Chaque établissement dispose d'une marge de dérogation limitée à 20 % de ses dossiers par trimestre. Cette marge est le plus souvent réservée aux profils qui dépassent le taux d'endettement autorisé, pas à ceux qui veulent allonger la durée au-delà du plafond.
Faut-il emprunter sur une durée courte ou une durée longue ?
Il n'existe pas de bonne durée dans l'absolu. Tout dépend de votre budget mensuel et de ce que vous êtes prêt à payer au total.
Les avantages d'une durée courte
Sur une durée courte, souvent 15 à 20 ans, la mensualité est plus élevée, mais vous payez moins d'intérêts sur l'ensemble du crédit. Le taux proposé par la banque est aussi, en général, un peu plus bas : plus la durée est courte, moins le risque porté par la banque est grand, et moins elle le fait payer. Cette durée convient à un budget confortable, ou à un investissement locatif où l'objectif est de limiter le coût global du crédit.
Les avantages d'une durée longue
Sur une durée longue, 25 ans par exemple, la mensualité baisse. Cela allège la pression sur votre budget, et peut faire rentrer un dossier tendu dans la limite d'endettement autorisée. En contrepartie, le taux d'intérêt est un peu plus élevé, et le coût total du crédit augmente sensiblement. Cette durée convient souvent à un premier achat, quand les revenus doivent aussi couvrir d'autres charges du quotidien.
Quelles conditions faut-il remplir pour obtenir un prêt immobilier ?
Une banque n'accorde pas un prêt sur la seule base de la durée souhaitée. Elle vérifie d'abord votre capacité à le rembourser.
Le taux d'endettement, la limite fixée par le HCSF
Vos mensualités de crédit, assurance comprise, ne peuvent pas dépasser 35 % de vos revenus nets. Ce calcul prend en compte vos crédits en cours et les pensions que vous versez. Une durée plus longue réduit la mensualité, donc le taux d'endettement calculé sur ce prêt. C'est souvent la variable qui permet de faire tenir un projet dans cette limite.
L'apport personnel et le reste à vivre
Un apport de 10 % du prix, ou au minimum de quoi couvrir les frais de notaire, reste une référence courante. La banque regarde aussi votre reste à vivre, c'est-à-dire la somme qui vous reste chaque mois une fois toutes les charges payées. Un dossier avec un reste à vivre confortable peut parfois obtenir une durée ou un montant plus favorable, même avec un apport limité.
Jusqu'à quel âge peut-on emprunter, et pendant combien de temps ?
Aucune loi ne fixe d'âge limite pour emprunter. En pratique, les banques regardent l'âge que vous aurez à la fin du prêt, car cet âge conditionne aussi les conditions de votre assurance emprunteur.
La garantie décès reste accessible à la souscription jusqu'à 85 ans selon les contrats, avec une couverture qui peut courir jusqu'à 90 ans. Une formule « décès seul » existe, sur plusieurs de nos contrats, pour les emprunteurs de plus de 67 ans à la souscription. Les garanties incapacité et invalidité sont, elles, plus limitées dans le temps : la souscription reste possible jusqu'à 64 ou 67 ans selon les contrats, avec une couverture qui s'arrête en général entre 65 et 71 ans. Les actifs qui travaillent au-delà de 67 ans peuvent, sur la majorité de nos contrats, prolonger ces garanties jusqu'à 71 ans grâce à une option d'extension.
Concrètement, un emprunteur de 55 ans qui choisit une durée de 25 ans termine son prêt à 80 ans. La garantie décès peut le couvrir sur toute la durée. Les garanties incapacité et invalidité, elles, s'arrêteront bien avant la fin du remboursement, sauf option spécifique. Ce point mérite d'être vérifié avant de signer, en particulier pour un emprunt qui se termine tard.
Comment la durée du prêt joue sur le coût de l'assurance emprunteur ?
Le prix de l'assurance dépend de votre âge, du capital assuré et de la durée du prêt, parmi d'autres critères. Plus la durée est longue, plus le nombre total de cotisations versées augmente, même si chaque cotisation reste modeste.
Deux modes de calcul existent. Avec des cotisations constantes, vous payez le même montant chaque mois jusqu'à la fin du prêt. Avec des cotisations variables, calculées sur le capital restant dû, c'est-à-dire ce qu'il vous reste à rembourser, le montant baisse au fil des années, à mesure que vous remboursez le capital. Ce choix se fait à la souscription et ne peut plus changer ensuite.
La durée du prêt influe aussi sur l'accès à certains avantages. La loi Lemoine dispense de questionnaire de santé si la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par emprunteur, à condition que le prêt se termine avant votre 60ᵉ anniversaire. Un emprunteur de 42 ans qui choisit une durée de 20 ans termine à 62 ans : il devra remplir un questionnaire de santé. En réduisant la durée à 18 ans, il termine juste avant ses 60 ans, et peut y échapper. La durée choisie a donc une conséquence directe sur les formalités médicales à remplir.
Un exemple aide à fixer les idées. Sur un prêt de 200 000 € avec une mensualité de 900 €, une assurance couvrant 100 % de l'échéance vous rembourse l'intégralité de cette mensualité en cas d'arrêt de travail reconnu, après le délai de franchise choisi à la souscription. Si vous n'avez assuré que 70 % du prêt, l'assurance verse 630 € par mois, et les 270 € restants sont à votre charge.
Peut-on modifier la durée de son prêt en cours de remboursement ?
Oui, plusieurs solutions permettent d'ajuster la durée après la signature.
La modulation des mensualités, prévue dans la plupart des contrats de prêt, permet d'augmenter ou de réduire vos échéances dans une fourchette fixée à l'avance. Cela raccourcit ou allonge mécaniquement la durée restante. Le remboursement anticipé, partiel ou total, raccourcit aussi la durée, moyennant parfois une indemnité plafonnée par la loi. Une renégociation ou un rachat de crédit auprès d'un autre établissement peut, à l'inverse, allonger la durée pour faire baisser la mensualité.
Dans tous ces cas, l'assurance emprunteur suit le prêt : elle reste valable, mais sa cotisation peut être recalculée si elle est fondée sur le capital restant dû ou sur le montant des échéances.