Qu'est-ce que le taux d'un prêt immobilier ?
Le taux d'un prêt immobilier mesure la rémunération que vous versez à la banque en échange du capital qu'elle vous prête. Il s'exprime en pourcentage annuel du montant emprunté. Deux chiffres se cachent derrière cette idée simple : le taux nominal et le TAEG.
Le taux nominal, la base du calcul des intérêts
Le taux nominal, aussi appelé taux débiteur, sert uniquement à calculer les intérêts de votre crédit. C'est ce chiffre qui apparaît en gros dans les publicités et les simulations en ligne. Il ne dit rien des frais de dossier, des frais de garantie ni de l'assurance : ces coûts s'ajoutent à part.
Le TAEG, le vrai coût de votre crédit
Le TAEG, taux annuel effectif global, additionne le taux nominal, les frais de dossier et les frais de garantie. Il ajoute aussi l'assurance emprunteur, quand la banque l'exige pour accorder le prêt. C'est ce chiffre qu'il faut comparer d'une banque à l'autre, pas le taux nominal seul : deux offres au même taux nominal peuvent afficher un TAEG très différent, simplement parce que les frais annexes ne sont pas les mêmes.
Quels facteurs font varier le taux de votre crédit ?
Le taux proposé par une banque dépend à la fois de la conjoncture économique et de votre dossier personnel.
Les facteurs liés au marché
Les banques se financent elles-mêmes en empruntant sur les marchés, notamment via l'OAT à 10 ans, une obligation d'État qui sert de référence. Quand ce taux monte, le coût du crédit immobilier suit, avec un décalage de quelques semaines. Les taux directeurs de la Banque centrale européenne et l'indice Euribor, utilisé pour les taux variables, jouent aussi un rôle. La concurrence entre banques, plus ou moins forte selon les périodes et les régions, ajuste ensuite ces niveaux de base.
Les facteurs liés à votre dossier
Une durée de remboursement plus longue augmente le taux, parce que le risque porté par la banque dure plus longtemps. Un apport personnel confortable, des revenus stables et un taux d'endettement maîtrisé jouent en votre faveur. La profession, la stabilité de l'emploi et le montant emprunté entrent aussi dans le calcul, chaque banque gardant sa propre grille de décision.
Quel est le niveau des taux immobiliers aujourd'hui ?
Les taux immobiliers restent une donnée de marché qui bouge chaque mois. Voici les moyennes observées mi-2026, selon les baromètres de courtage en crédit immobilier :
| Durée du prêt | Taux moyen observé (hors assurance) |
|---|---|
| 15 ans | 3,16 % |
| 20 ans | 3,31 % |
| 25 ans | 3,43 % |
Ces moyennes cachent des écarts selon la qualité du dossier. Sur 20 ans par exemple, les meilleurs profils obtiennent des taux proches de 3,10 %, contre 3,60 % pour un dossier jugé plus fragile par la banque. Un très bon dossier négocie donc souvent un taux inférieur à la moyenne annoncée.
Taux fixe, taux variable ou taux mixte : quelle différence ?
Le taux fixe, la formule choisie par la quasi-totalité des emprunteurs
Un taux fixe reste identique du premier au dernier remboursement. Vous connaissez le montant de vos mensualités dès la signature, sans surprise possible en cas de remontée des taux.
Le taux variable et le taux mixte, pour des profils particuliers
Un taux variable évolue à la hausse ou à la baisse, en suivant un indice de marché. En France, il est presque toujours plafonné, ou « capé » : la hausse possible est limitée, par exemple à deux points au-dessus du taux de départ. Un taux mixte combine les deux, avec une période à taux fixe suivie d'une bascule vers un taux variable.
Le taux d'usure : un plafond que la banque ne peut pas dépasser
Le taux d'usure est un plafond légal. Aucune banque ne peut accorder un crédit dont le TAEG dépasse ce seuil, fixé chaque trimestre par la Banque de France. Au troisième trimestre 2026, ce plafond s'élève à 4,07 % pour un prêt à taux fixe de moins de 10 ans, 4,57 % entre 10 et 20 ans, et 5,29 % à partir de 20 ans. Il grimpe à 5,28 % pour un taux variable et à 6,39 % pour un prêt relais.
Un dossier dont le TAEG franchit ce seuil ne peut pas être accordé, même si la banque est prête à prêter. C'est un point de vigilance pour les profils qui cumulent un taux nominal élevé, des frais de garantie coûteux et une assurance emprunteur chère : additionnés, ces éléments peuvent suffire à dépasser le taux d'usure.
Taux du crédit et taux de l'assurance emprunteur : deux calculs distincts
Le taux de votre crédit immobilier et le taux de votre assurance emprunteur ne se confondent pas, même si la banque impose presque toujours cette assurance pour accorder le prêt.
Comment se calcule le prix de l'assurance de prêt
Le prix de l'assurance emprunteur se mesure par le TAEA, le taux annuel effectif de l'assurance. Il se calcule sur le capital initial, avec une cotisation qui reste stable, ou sur le capital restant dû, avec une cotisation qui diminue au fil du remboursement. Ce prix dépend de votre âge, du capital assuré, de la quotité, la part du prêt que vous choisissez d'assurer, de votre profession et de votre statut fumeur ou non-fumeur. Selon les comparateurs spécialisés, le TAEA observé sur le marché va de 0,10 % à plus de 1 % du capital emprunté par an, et l'assurance peut représenter 25 à 35 % du coût total d'un crédit immobilier.
Comment choisir votre assurance sans dépendre de votre banque
La loi Lemoine vous autorise à choisir votre assurance de prêt en dehors de celle proposée par votre banque, à la signature ou plus tard, sans frais ni pénalité. Elle vous permet aussi de souscrire sans questionnaire de santé si la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par emprunteur et si le crédit se termine avant votre 60ᵉ anniversaire. La banque dispose de 10 jours ouvrés pour répondre à une demande de changement, et ne peut la refuser que si les garanties ne sont pas équivalentes aux siennes, selon des critères fixés par le Comité consultatif du secteur financier. Via notre comparateur, vous pouvez mettre plusieurs contrats en concurrence et vérifier cette équivalence de garanties avant d'envoyer votre dossier à la banque.
Quel impact le TAEG a-t-il sur le coût total de votre crédit ?
Pour un prêt de 200 000 € remboursé sur 20 ans, au taux nominal moyen de 3,31 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 1 140 €, pour un coût total d'intérêts proche de 73 700 €. Le TAEG ajoute à ce calcul les frais de dossier, les frais de garantie et l'assurance emprunteur. Puisque cette dernière peut représenter jusqu'à un tiers du coût total du crédit, deux offres au même taux nominal peuvent afficher un TAEG très différent selon l'assurance choisie.
Un TAEG plus élevé qu'une offre concurrente, à taux nominal identique, ne veut pas dire que le dossier est plus risqué. Il signale presque toujours des frais annexes ou une assurance plus chère. La comparaison entre banques doit donc toujours porter sur le TAEG complet, jamais sur le seul taux nominal affiché.
Peut-on faire baisser son taux après la signature ?
Une fois le prêt signé, deux solutions permettent de faire baisser un taux devenu trop élevé par rapport au marché : la renégociation auprès de votre banque actuelle, ou le rachat de crédit dans un autre établissement. Les deux ont un coût, avec des indemnités de remboursement anticipé plafonnées par la loi, de nouveaux frais de dossier et parfois une nouvelle garantie. Cette opération se justifie surtout en début de prêt, quand la part d'intérêts dans chaque mensualité est la plus élevée. Plus le crédit avance vers son terme, moins l'opération a de chances d'être intéressante.