Suivre son prêt immobilier au quotidien
Chaque mois, votre banque prélève une mensualité qui rembourse une partie du capital emprunté et paie des intérêts. Deux outils permettent de suivre ce remboursement dans le détail.
Le tableau d'amortissement, pour connaître le capital restant dû
Le tableau d'amortissement liste, mois par mois, la part de capital et la part d'intérêts contenues dans chaque mensualité. Il indique aussi le capital restant dû à tout moment du prêt. Ce chiffre sert de base au calcul d'un remboursement anticipé, d'un rachat de crédit, ou de l'indemnisation versée par l'assurance en cas de décès ou d'invalidité totale. La banque vous le remet à la signature de l'offre de prêt, et peut vous en fournir une version actualisée sur demande.
L'espace client en ligne, pour suivre le prêt à distance
La quasi-totalité des banques proposent un espace client où consulter le capital restant dû, l'échéancier et les avis d'échéance. Cet espace permet aussi, selon la banque, de demander une simulation de remboursement anticipé ou de télécharger les documents utiles à une revente ou à un changement d'assurance.
Peut-on moduler ses mensualités en cours de prêt ?
Beaucoup d'offres de prêt incluent une clause de modulation, négociée dès la signature. Elle autorise, une ou plusieurs fois par an, une hausse ou une baisse de la mensualité dans une limite fixée au contrat, souvent entre 10 et 30 %. Augmenter la mensualité raccourcit la durée du prêt et réduit le coût total des intérêts. La baisser allège le budget mensuel, mais rallonge le prêt et augmente les intérêts payés au total.
Certains contrats ajoutent un report d'échéance : une ou plusieurs mensualités reportées en fin de prêt, en cas de baisse de revenus ponctuelle. Cette option se négocie à la signature, ou s'ajoute ensuite avec l'accord de la banque.
Remboursement anticipé : ce que ça change pour la gestion du crédit
Rembourser tout ou une partie du capital restant dû
Un remboursement anticipé, total ou partiel, reste toujours possible sur un prêt immobilier. Un remboursement partiel réduit, au choix, soit la durée restante, soit le montant de la mensualité. Un remboursement total met fin au prêt et à l'assurance qui y est attachée : la banque rembourse alors la part de cotisation d'assurance déjà payée et non utilisée.
L'indemnité de remboursement anticipé, plafonnée par la loi
La banque peut réclamer une indemnité de remboursement anticipé (IRA) pour compenser le manque à gagner sur les intérêts. Elle est plafonnée au plus petit des deux montants suivants : six mois d'intérêts sur le capital remboursé, ou 3 % du capital restant dû. Cette indemnité disparaît dans plusieurs cas prévus par la loi : vente liée à un changement de lieu de travail, licenciement, ou décès de l'emprunteur ou de son conjoint.
Renégocier ou racheter son crédit immobilier
Renégocier consiste à demander à sa banque actuelle un taux plus bas sur le capital restant dû. Racheter le crédit revient à faire financer ce même capital par une autre banque, à un taux plus intéressant. Les courtiers évoquent souvent un écart d'au moins 0,7 à 1 point entre le taux du prêt en cours et les taux du marché pour que l'opération reste rentable, une fois les frais déduits.
Un rachat de crédit entraîne des frais de dossier, une nouvelle garantie (hypothèque ou caution), l'indemnité de remboursement anticipé auprès de l'ancienne banque, et souvent une nouvelle assurance de prêt à revoir entièrement. Plus le prêt est ancien, moins l'opération est intéressante : au fil des années, la part d'intérêts dans chaque mensualité diminue déjà naturellement.
Changer d'assurance de prêt pour réduire le coût de la gestion du crédit
L'assurance emprunteur pèse souvent plusieurs milliers d'euros sur la durée totale du prêt. La loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, autorise un changement d'assurance à tout moment, sans frais ni pénalité, dès la signature de l'offre de prêt.
La banque dispose de 10 jours ouvrés pour répondre à une demande de changement. Elle ne peut la refuser qu'en cas de garanties non équivalentes aux siennes, sur des critères fixés par le Comité consultatif du secteur financier. Nos contrats sont conçus pour cette substitution : les déclarations médicales déjà transmises restent valables 12 mois lors d'un changement d'assurance, ce qui évite de reprendre tout le questionnaire de santé depuis le début.
Ce coût se compare grâce au TAEA, le taux annuel effectif de l'assurance, qui rend comparables des offres qui ne présentent pas leurs cotisations de la même façon.
Gérer un incident de paiement ou une baisse de revenus
Un retard de paiement doit être signalé à la banque avant qu'il ne s'accumule. Prévenue tôt, elle peut proposer un réaménagement : allongement de la durée, report temporaire d'échéances, ou passage à des mensualités plus faibles. Sans solution trouvée, des impayés répétés entraînent une inscription au fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP), et peuvent conduire à la déchéance du terme, c'est-à-dire l'exigibilité immédiate de tout le capital restant dû.
Un médiateur bancaire peut être saisi gratuitement si le dialogue avec la banque n'aboutit pas.
Que couvre l'assurance en cas de décès, d'invalidité ou d'arrêt de travail ?
L'assurance emprunteur prend le relais de vos remboursements si votre santé ou votre situation professionnelle change pendant le prêt. Elle fonctionne sur les mêmes bases pour la quasi-totalité des situations couvertes.
En cas de décès ou de perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA, une incapacité définitive à travailler qui impose l'aide d'une tierce personne pour les gestes du quotidien), l'assurance verse le capital restant dû à la banque, dans la limite de la quotité assurée : la part du prêt que vous avez choisi de couvrir sur votre tête, de 1 à 100 %.
En cas d'arrêt de travail total reconnu médicalement, l'assurance prend en charge vos mensualités, dans la même proportion, une fois passé un délai de franchise choisi à la souscription, le plus souvent entre 30 et 180 jours selon les contrats. Cette prise en charge dure jusqu'à 1 095 jours sur la quasi-totalité de nos contrats, soit environ trois ans. Aucun délai de carence ne s'applique à l'adhésion sur ces garanties : la couverture démarre dès la prise d'effet du contrat.
Si l'incapacité devient définitive, avec un taux d'invalidité reconnu à 66 % ou plus, la garantie invalidité permanente totale prend le relais : selon les contrats, vous choisissez entre la poursuite du versement des mensualités ou le versement du capital restant dû en une seule fois. Ce fonctionnement reste forfaitaire d'un bout à l'autre : l'assurance verse un montant calculé sur vos échéances de prêt, sans regarder vos revenus réels ni les indemnités de la Sécurité sociale. Le congé maternité n'est en revanche jamais assimilé à un arrêt de travail : seul un état pathologique associé peut ouvrir droit à indemnisation.
Vendre son bien avant la fin du prêt
La revente d'un bien avant la fin du crédit entraîne un remboursement anticipé total : le capital restant dû est réglé au moment de la vente, généralement par le notaire, à partir du prix de vente. L'assurance de prêt est alors résiliée, et l'éventuel trop-perçu de cotisations vous est remboursé.
La garantie prise par la banque (hypothèque, privilège de prêteur de deniers ou caution) doit aussi être levée. Cette mainlevée a un coût, sauf pour une caution, où une partie de la commission versée à la souscription peut être restituée si aucun incident n'est survenu pendant le prêt.