Quelle garantie la banque demande-t-elle pour accorder un prêt immobilier ?
Avant de débloquer les fonds, une banque veut s'assurer qu'elle pourra récupérer son argent même si vous ne remboursez plus. Elle choisit, ou vous impose, un mécanisme de garantie parmi trois solutions courantes.
L'hypothèque, une garantie inscrite sur le bien
L'hypothèque est un acte notarié qui autorise la banque à faire vendre votre logement si vous cessez de rembourser. Elle s'applique aussi bien à un bien neuf qu'à un bien ancien. Cette garantie reste la plus coûteuse des trois : frais de notaire, taxe de publicité foncière, puis frais de mainlevée si vous revendez ou remboursez le prêt avant son terme.
La caution, la solution la plus utilisée aujourd'hui
Avec une caution, un organisme spécialisé s'engage à rembourser la banque à votre place en cas de défaillance, puis se retourne vers vous pour récupérer les sommes versées. Il n'y a pas d'acte notarié, donc pas de frais de notaire. C'est aujourd'hui la garantie la plus répandue en France. Une partie de la somme versée à l'organisme de caution peut vous être restituée à la fin du prêt, si aucun incident de paiement n'est survenu.
Le privilège de prêteur de deniers (PPD), une alternative moins chère
Le privilège de prêteur de deniers fonctionne comme une hypothèque, mais il coûte moins cher, car il est exonéré de la taxe de publicité foncière. Sa limite : il ne peut porter que sur un bien déjà construit. Un achat dans le neuf ou un terrain à bâtir ne peuvent pas en bénéficier.
Bon à savoir : une garantie plus rare, le nantissement, consiste à mettre en gage un placement financier (assurance-vie, portefeuille de titres) plutôt que le bien lui-même. Elle reste marginale, car peu de banques l'acceptent comme garantie unique d'un prêt immobilier.
Quelle différence entre la garantie du prêt et l'assurance emprunteur ?
La garantie du prêt protège la banque. Elle ne vous concerne qu'en cas d'impayés durables. L'assurance emprunteur protège, elle, votre situation personnelle : en cas de décès, d'invalidité ou d'arrêt de travail, elle prend en charge tout ou partie du remboursement à votre place, ou à la place de vos proches. Aucune loi n'impose l'assurance emprunteur, mais aucune banque n'accorde de crédit immobilier sans elle.
Quelles garanties couvre l'assurance emprunteur ?
Un contrat d'assurance emprunteur regroupe plusieurs garanties, qui ne se déclenchent pas dans les mêmes situations et qui ne versent pas la même chose.
Décès et perte totale d'autonomie : les garanties de base
En cas de décès, l'assurance verse à la banque le capital restant dû, c'est-à-dire la part du prêt qu'il reste à rembourser au moment du décès. Ce versement est limité à la quotité assurée : la part du prêt que vous avez choisi de couvrir sur votre tête, de 1 à 100 %. La garantie perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA) fonctionne de la même façon : elle se déclenche quand vous devenez incapable de travailler et avez besoin de l'aide constante d'une autre personne pour les gestes du quotidien, comme vous laver ou vous nourrir.
Sur la quasi-totalité de nos contrats, la souscription de ces deux garanties reste possible jusqu'à 85 ans, avec une couverture qui peut courir jusqu'à 90 ans pour le décès. Aucun délai de carence ne s'applique à l'adhésion : la couverture démarre dès la prise d'effet du contrat.
Arrêt de travail et invalidité : ITT, IPT et IPP
Si un arrêt de travail vous empêche totalement d'exercer votre activité, la garantie incapacité temporaire totale (ITT) prend en charge vos mensualités auprès de la banque, dans la même proportion que la quotité choisie. Ce versement démarre après un délai de franchise, une période d'arrêt non indemnisée que vous choisissez à la souscription. Ce délai commence le plus souvent à 60 ou 90 jours, mais certains de nos contrats permettent de le fixer dès 30 jours, ou de le repousser jusqu'à 180 jours pour réduire la cotisation. La prise en charge peut ensuite durer jusqu'à 1 095 jours, soit environ trois ans, sur la quasi-totalité de nos contrats.
Ce fonctionnement est dit forfaitaire : l'assurance calcule le versement sur vos échéances de prêt, sans regarder vos revenus réels ni les indemnités de la Sécurité sociale.
Si l'arrêt de travail débouche sur une invalidité reconnue après consolidation médicale, deux niveaux existent. L'invalidité permanente totale (IPT) s'applique à partir d'un taux d'invalidité de 66 %, et verse à la banque, selon le choix retenu à la souscription sur la majorité de nos contrats, soit vos mensualités restantes, soit le capital restant dû en une fois. L'invalidité permanente partielle (IPP) s'applique entre 33 et 66 %, avec un versement proportionnel au taux reconnu : à 50 % d'invalidité par exemple, l'indemnisation correspond environ à la moitié de ce que verserait l'IPT. En dessous de 33 %, aucune de ces deux garanties ne se déclenche.
Perte d'emploi, une garantie optionnelle sur certains contrats
La garantie perte d'emploi reste rare et optionnelle : elle existe sur certaines de nos offres, réservée aux salariés en CDI licenciés, avec une ancienneté minimale d'un an. Elle prend en charge une partie des échéances après un délai de carence de 180 jours, pendant une durée limitée. Aucune banque ne peut vous imposer cette garantie pour accorder le prêt.
Quelles sont les exclusions habituelles de l'assurance emprunteur ?
Certaines situations restent, par principe, hors du champ des garanties :
- le suicide au cours de la première année de contrat, sauf pour un prêt finançant une résidence principale, couvert dès le premier jour dans la limite de 120 000 € ;
- la pratique de sports à risque (plongée, alpinisme, sports de combat…), sauf si vous avez racheté cette exclusion à la souscription ;
- la conduite en état d'ivresse, l'usage de stupéfiants ou un fait volontaire ;
- la guerre, les émeutes ou les actes de terrorisme, avec quelques exceptions comme la légitime défense ;
- le congé maternité ou paternité, qui n'est jamais assimilé à un arrêt de travail : seul un état pathologique lié à la grossesse peut ouvrir droit à indemnisation.
Un infarctus, un AVC ou une lombosciatalgie ne sont jamais considérés comme des accidents dans un contrat d'assurance emprunteur. Ils comptent comme des maladies, même quand ils surviennent brutalement.
Peut-on changer les garanties de son assurance emprunteur en cours de prêt ?
Depuis la loi Lemoine, vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais, dès la signature de l'offre de prêt. La banque ne peut refuser votre nouveau contrat que si les garanties proposées ne sont pas équivalentes aux siennes.
Cette équivalence de garanties s'apprécie sur une liste de critères fixée par le Comité consultatif du secteur financier (CCSF). Pour les garanties décès, PTIA, invalidité et incapacité, la banque retient au maximum 11 critères parmi une liste de 18. Pour la garantie perte d'emploi, elle en retient au maximum 4 parmi une liste de 8. Une fois votre demande envoyée, la banque doit vous répondre sous 10 jours ouvrés.