Prêt immobilier sans apport : est-ce possible ?

Apport personnel : de quoi s’agit-il ?

L'apport personnel est présenté comme incontournable dans les démarches d'obtention d'un prêt immobilier. Or, nous verrons qu'il ne s'agit pas d'une obligation. Dans un premier temps, nous vous proposons de découvrir ce qu'est un apport personnel et pourquoi celui-ci influence-t-il les établissements prêteurs.

Qu’est-ce qu’un apport personnel ?

L'apport personnel est une somme d'argent s'exprimant en pourcentage du montant total du crédit immobilier. L'apport personnel est de manière générale affecté à des frais précis :

• Frais de notaire ;
• Frais de dossier ;
• Frais de garantie ;
• Caution, etc.

L'apport personnel est un partage des risques entre la banque prêteuse et l'emprunteur. Il permet de valider sa stabilité financière. Selon votre projet d'acquisition, il doit être compris entre 10 et 20 % du montant total du crédit immobilier accordé. 

Un apport personnel présente plusieurs avantages :

• Réduction de la durée de remboursement ;
• Taux d'intérêt plus faibles ;
• Conditions de remboursement plus souples.

Ces éléments doivent être négociés lors de la proposition commerciale réalisée par votre banquier ou votre courtier. Si votre profil emprunteur présente des gages de sécurité, vous devez négocier des avantages avec l'établissement prêteur pour réduire les frais, obtenir un taux préférentiel, etc.

Pourquoi l’apport personnel influence-t-il la décision des banques ?

Bien que l'apport puisse influencer l'octroi d'un prêt par les banques, la législation n'en fait pas une obligation. Aucun montant minimum d'apport personnel n'est prévu par loi pour affecter un prêt immobilier. Les banques fixent leurs propres exigences. Un crédit immobilier peut financer l'intégralité de l'achat du bien ainsi que les frais de notaire. 

Plus les taux d'intérêts sont bas, moins les banques sont exigeantes en termes d'apport personnel. La nature du projet d'acquisition est déterminante pour calculer l'apport personnel nécessaire. Pour être pris en compte, votre dossier emprunteur doit présenter de solides garanties. 

Votre profil emprunteur est étudié avec soin par un établissement bancaire. Il comprend : votre âge, votre situation familiale, votre salaire, votre épargne, etc. Par exemple, le profil d'un jeune actif est pris en compte par les banques pour déterminer le montant de l'apport personnel. 

L'apport financier provient potentiellement de plusieurs sources :

• L'épargne personnelle (Livret A, LDDS, LEP, CEL, etc) ;
• Des placements financiers (Assurance-vie, PEL, PER, etc) ;
• Un héritage ou une donation familiale ;
• Un capital obtenu lors de la revente d'un bien, etc.

Lors de la constitution de votre dossier immobilier, votre banque peut demander un blocage de l'apport personnel sur un compte dédié. Pour estimer votre capacité d'emprunt, vous pouvez recourir à notre outil de simulation d'un prêt immobilier.

Est-il possible d’emprunter sans apport ?

Obtenir un prêt immobilier sans apport : c'est possible

Obtenir un crédit immo sans apport est possible. Selon votre profil emprunteur et les conditions fixées par votre banque, il est possible de concrétiser un prêt immobilier sans financement personnel. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2022, les conditions d'octroi d'un crédit immobilier ont évolué suite aux décisions du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). 

Le taux d'endettement des ménages français a été porté à 35 %, assurance emprunteur comprise. La durée du prêt immobilier ne peut plus excéder 25 ans. Le HCSF souhaite réduire le nombre de Français en surendettement et basculant dans un état de fragilité financière. 

Le prêt à 110 % : qu'est-ce que c'est ?

Certains établissements bancaires proposent des prêts immobiliers sans apport personnel à travers le dispositif du prêt à 110 %. La banque propose de financer votre projet d'acquisition en échange d'un surcoût. Elle prête plus que la valeur du bien. Cela représente pour l'établissement bancaire un risque en cas d'incident de remboursement de l'emprunteur.

L'éligibilité à un prêt à 110 % dépend de votre âge, de vos revenus et de votre profil épargnant. Tous les potentiels acquéreurs ne sont pas en mesure d'accéder à ce prêt. Le taux d'endettement et le reste à vivre demeurent déterminants. 

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt immobilier sans apport ?

Si obtenir un crédit immobilier sans apport est possible, il est nécessaire d'avoir un profil emprunteur répondant à certains critères que nous vous proposons d'étudier en détail. 

Profil de l’emprunteur

Pour bénéficier d'un prêt immobilier sans apport personnel, il est nécessaire de disposer d'un profil emprunteur adéquat. La Banque est attentive à votre situation professionnelle. Il est important de posséder un emploi stable : être salarié de la fonction publique, avoir un contrat à durée indéterminée (CDI), ne pas être en période d'essai, disposer d'une ancienneté professionnelle suffisante, etc.

Projet immobilier de l’emprunteur

La nature de votre projet immobilier est essentielle pour déterminer l'obtention d'un prêt sans apport personnel. Le bien à acquérir doit posséder des caractéristiques réduisant les risques d'aléas :

• Peu de travaux de rénovation à prévoir ;
• Prix d'achat en phase avec le marché local, etc.

La durée d'un prêt immobilier doit correspondre à votre projet : achat de la résidence principale, achat d'un bien pour une mise en location, etc.

Situation financière et endettement

Dans le but d'obtenir votre prêt immobilier sans apport, il convient d'avoir une situation financière stable. L'épargne bancaire est un excellent indicateur de santé financière : livret A, livret d'épargne populaire (LEP) ou encore livret développement durable et solidaire (LDDS). 

Vous devez démontrer la bonne gestion de vos comptes bancaires en évitant les situations de découverts. Il est important de montrer que vous ne réalisez pas de dépenses excessives répétées. Votre taux d'endettement ne doit pas dépasser les 35 %. Vos ressources sont étudiées sur le long terme. Les aléas de la vie peuvent jouer en votre défaveur : divorce, longue maladie, période de chômage, etc. Il peut être intéressant de présenter une garantie emprunteur.

Justificatifs à fournir

Les conditions d'un prêt immobilier sans apport incluent la fourniture de certains justificatifs :

• Bulletins de salaire et contrat de travail ;
• Relevés d'épargne bancaire ;
• Relevés de l'ensemble de vos comptes bancaires ;
• Relevé d'imposition.

Quels avantages y a-t-il à obtenir un crédit immobilier sans apport ?

L'accessibilité à un prêt sans apport personnel présente l'avantage de pouvoir garder votre épargne disponible pour d'autres projets :

• Investissement dans un plan d'épargne (PER, Assurance-vie, etc.) ;
• Constituer une épargne pour réaliser des travaux de rénovation énergétique plus tard ;
• Constituer une épargne pour prévoir des aménagements : piscine, carport, jardin paysager, etc. ;
• Garder votre épargne en cas d'imprévus.

Existe-t-il des alternatives au prêt immobilier sans apport ?

Dans l'objectif d'acquérir un bien immobilier sans apport personnel, il existe des dispositifs vous permettant d'accéder à une substitution.

Le Prêt Accession Action Logement (PEEC)

Chaque mois, les entreprises de plus de 10 salariés doivent verser la participation des employeurs à l'effort de construction auprès de l'organisme Action Logement. Les cotisations sont allouées à la construction de nouveaux logements. En contrepartie des cotisations, l'organisme collecteur propose aux salariés des prêts pour les aider dans l'accession à la propriété.

Le Prêt d'Accession Sociale (PAS)

Le Prêt d'Accession Sociale (PAS) est à l'intention des salariés dont les revenus modestes ne permettent pas d'emprunter pour acquérir un bien immobilier. Le PAS peut aussi permettre de réaliser le financement des travaux de rénovation énergétique ou d'aménagement d'un logement pour une personne à mobilité réduite (PMR).

Le Prêt à Taux Zéro

Le Prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt complémentaire permettant de financer l'acquisition de votre résidence principale. 

Le Prêt Conventionné

Le Prêt Conventionné permet aux futurs acquéreurs de pouvoir acheter leur résidence principale. Ils n'ont pas la possibilité de louer le bien acquis dans les six années suivant l'acquisition.

Il existe d'autres aides pour financer votre achat immobilier dans le cadre d'un prêt sans apport personnel. En fonction de la localisation géographique du bien immobilier, certaines communes ou régions proposent des dispositifs de financement. L'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) de votre département est en mesure de vous accompagner et de vous présenter les aides mises en place à l'échelle locale.

Acheter un bien immobilier sans apport personnel est possible sous certaines conditions. Votre profil emprunteur doit présenter des garanties pour la Banque. Emprunter sans apport personnel permet de garder en réserve votre épargne pour d'autres projets. Des dispositifs complémentaires sont mis en place par l'État et les collectivités locales pour vous accompagner dans la concrétisation de votre projet.