Durée maximale d’un prêt immobilier : règles, exceptions et conseils

H2 : Durée maximum d’un prêt immobilier : quel cadre légal ?

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) recommande aux banques de ne pas dépasser 25 ans pour un crédit immobilier, afin de limiter le risque de surendettement.

L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) veille à ce que ces limites soient respectées et applique des sanctions pour les banques qui dépassent ces durées.

Toutefois, il existe certains cas exceptionnels pour lesquels la durée de remboursement du crédit peut aller jusqu’à 27 ans.

• Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) : achat d’un logement neuf sur plan.
• Construction de maison individuelle : lorsque le chantier nécessite un délai avant la mise en location ou l’emménagement.

En effet, les deux années supplémentaires couvrent la période de construction où l’emprunteur ne rembourse pas encore le capital.

Quelle est la durée maximale d'un crédit immobilier ?

En moyenne, la durée minimale d’un prêt immobilier est généralement de 5 ans, et la plus fréquente se situe entre 15 et 20 ans.

Une durée de crédit longue présente un réel avantage dans le cas d’un investissement locatif. Vous profitez de l’effet de levier pour payer votre dette grâce aux loyers. Les intérêts d’emprunts sont déductibles, ce qui permet de réduire vos impôts.

Un jeune ménage obtiendra plus facilement un prêt longue durée sur 25 ans. Pourquoi ? Tout simplement parce que les contrats d’assurance immobiliers prennent pour la plupart fin après l’âge de 75 ans.

Quels sont les facteurs influençant la durée d'un prêt immobilier ?

Dans l’optique de financer l’achat ou la construction de votre logement, la banque étudie avec attention votre dossier de crédit. Trois principaux éléments lui permettent d’en fixer les conditions, de déterminer la durée du prêt immobilier et de vous faire une proposition.

La nature du projet et l’âge de l’emprunteur

L’achat immobilier dans le neuf s’accompagne en général d’une durée plus longue, car il coûte plus cher que l’investissement dans l’ancien. Il n’implique cependant pas de travaux et les frais de notaire s’avèrent également moins élevés.

Selon le type de prêt immobilier que vous choisissez, vous bénéficierez d’un horizon de remboursement plus ou moins étendu. L’apport personnel et le recours à un prêt à taux zéro peuvent en outre réduire l’échéance de votre encours principal.

L’âge entre en compte si vous décidez d’emprunter sur une longue échéance. Au-delà de 75 ans, les banques n’accordent en général que des crédits de courte durée.

La situation financière

La souscription d’un prêt immobilier impacte vos finances. La durée moyenne de cette opération dépend donc :

• Des dépenses prévues ;
• De vos frais fixes ;
• Des charges de copropriété ;
• De la taxe foncière…

La banque s’assure que ses clients conservent une marge de manœuvre en cas de besoin. Elle analyse donc votre capacité de remboursement pour déterminer la durée de votre prêt. L’objectif de cette approche ? Estimer votre « reste à vivre » ou l’argent disponible sur votre compte après le paiement de toutes vos charges.

Les organismes de crédit exigent un taux d’endettement maximum de 33 % pour que vos mensualités ne dépassent pas le tiers des revenus du foyer. Le Haut Conseil de stabilité financière interdit en outre de dépasser 35 %, garantie emprunteur comprise.

Les sources de revenus

Parmi les principales conditions d’un prêt immobilier, le niveau et la stabilité des revenus occupent une place importante. Avec un héritage, une épargne ou un solide patrimoine à votre actif, la banque peut écourter la durée du prêt immobilier. Les pensions et allocations permettent aussi de réduire le coût total du crédit.

Une fois que votre situation financière change (revenus fonciers, changement de poste…), vous pouvez contacter votre banque pour négocier les clauses du contrat. Cette approche permet d’obtenir un prêt plus avantageux ou d’allonger la durée selon le cas. Vous pouvez aussi procéder à un remboursement anticipé, mais certaines banques appliquent des frais.

Comment choisir la bonne durée de remboursement maximum pour votre prêt immobilier ?

Choisir la durée de son prêt immobilier n’est pas seulement une question de mensualité : il s’agit de trouver l’équilibre entre confort financier, coût total du crédit et sécurité sur le long terme.

Simulez plusieurs scénarios

Avant de vous engager, utilisez des simulateurs de prêt immobilier pour tester différentes durées et différents taux :

• Comparez par exemple des prêts sur 15, 20 et 25 ans.
• Analysez l’impact sur vos mensualités et sur le coût total des intérêts.

Prenons par exemple, un emprunt de 200 000 € à 2,5 % :

• 15 ans = mensualité : 1 333 €, intérêts : 40 000 €
• 25 ans = mensualité : 897 €, intérêts : 69 100 €

Trouvez l’équilibre entre mensualités et coût total

Chaque durée de prêt comporte son lot d’avantages et d’inconvénients :

• Durée courte : mensualités plus élevées, mais coût total du prêt réduit. Idéal si vos revenus sont stables et suffisants.
• Durée longue : mensualités plus faibles, mais intérêts plus élevés. Utile si vous avez d’autres charges importantes ou souhaitez garder une marge de sécurité.

Anticipez les changements de revenus

Vos revenus peuvent évoluer au fil du temps, nous vous recommandons de prendre en compte ces possibles variations :

• Promotion professionnelle ou augmentation de salaire : possibilité de réduire la durée plus tard ;
• Départ à la retraite : assurez-vous que la mensualité reste soutenable avec vos pensions ;
• Fin d’autres crédits (auto, consommation) : vous avez la possibilité de libérer de la capacité pour un remboursement plus rapide.

En intégrant ces éléments, vous évitez d’être piégé par des mensualités trop lourdes ou un endettement excessif dans le futur.

Planifiez des remboursements anticipés

Même si vous choisissez une durée longue pour réduire les mensualités, prévoyez des versements anticipés si vous le pouvez afin de réduire le capital restant dû et donc le coût total du prêt. Attention toutefois aux indemnités de remboursement anticipé (IRA) !

En savoir plus

Emprunter sur 27 ans est-il risqué ?

Emprunter sur 27 ans est possible dans le cas d’un achat en VEFA ou dans le cas d’une construction de maison individuelle. Si vous choisissez cette durée, essayez de prévoir des remboursements anticipés dès que vos revenus le permettent pour réduire le coût total.

Quel âge maximum pour emprunter sur 25 ans ?

La majorité des banques exigent que le prêt se termine avant 75 ans pour assurer la couverture de l’assurance emprunteur. Pour un prêt de 25 ans, l’âge maximum de départ se situe donc autour de 50 ans. Au-delà, la banque privilégie des durées plus courtes, souvent entre 10 et 20 ans, selon votre situation et votre capacité de remboursement.

Quelles sont les conséquences d’une durée de remboursement trop longue ?

Une durée excessive peut avoir plusieurs impacts :

• Coût total élevé : les intérêts cumulés augmentent fortement.
• Risque de rester endetté longtemps : vos charges mensuelles restent présentes pendant des années, limitant votre capacité à épargner ou investir.
• Difficultés en cas de changement de situation : chômage, retraite ou baisse de revenus peuvent rendre le remboursement plus complexe.